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          物業為什么越換越鬧心?
          發布時間:2015-11-26 丨 閱讀次數:2146

             錦華園小區,大興區黃村鎮林校路街道義和莊東里,建成于2004年。居民反映,小區第一個物業前兩年因為服務差、業主拖欠物業費,跑路了。第二個物業進駐兩年,與業主關系徹底鬧僵,又有撤離的跡象。

            物業一換再換、越換越鬧心,在北京甚至全國范圍內比比皆是。物業管理專家路軍港告訴記者,如果不改變傳統物業經營的模式,越換越鬧心的事還會繼續發生。

            焦點

            物業告業主 并且勝訴了

            錦華園鄰近南六環,周邊房產均價都超過了35000元/平方米,甚至有的接近40000元/平方米。而錦華園的二手房均價還不到25000元/平方米。

            記者在錦華園走訪時發現,雖然格局較新,但小區整體環境堪憂。在一塊地面停車場,一大片雜物胡亂堆放,覆蓋了四五個車位,無人清掃。錦華園另一個嚴重的問題是違建橫行,除了一樓業主在院子里搭簡易房,頂樓的業主還在頂樓露臺上私搭違建。

            小區第一個物業2013年“跑路”了。幾個月后,現在的物業公司經居民代表同意進駐小區。沒想到兩年之后,小區環境再次變得臟亂,又有居民開始拖欠物業費。這次新物業沒“跑路”,而是起訴了。新物業“嘉隆中天”將十幾位拖欠物業費的業主告上法院,并最終勝訴,法院判決拖欠物業費的業主補繳物業費。

            爭議一

            雜物違建歸不歸物業管?

            錦華園業主與物業的一大爭議就是小區內的違建和雜物等問題,業主認為這鐵定歸物業管,不管就是物業不作為,因此有理由拖欠物業費。而物業王經理回應稱:“屋頂違建,我們也勸導過多次,但是真管不了,沒有權力管,這應該是屬于城管的管理范圍。占車位的那些雜物,是一位老大爺的,我們也勸過多次,沒用,誰跟他說他就跟誰急,我們也真是沒轍?!?/span>

            解讀

            物業有勸導權沒執法權

            路軍港認為,維護小區環境是物業躲不開的責任,但物業確實只有勸導權,沒有執法權。對于未建的違建,物業可以通過門崗的控制,控制材料進入。已建違建,物業只能上報、登記等待執法部門處理?!拔飿I不是神仙、超人,像違建這種,物業確實沒執法權,這不是拖欠物業費的理由?!?/span>

            爭議二

            拖欠物業費誰吃虧?

            王經理稱,自2013年進駐以來,一共只有不到50%的業主繳納過物業費,其中很多只繳了一年。

            有些業主認為小區環境不佳,缺少綠化,她表示因為物業費拖欠太多,物業無力承擔。

            解讀

            拖欠物業費業主更吃虧

            路軍港認為,表面上看,業主欠了物業的錢,物業吃虧了,但實際上最終吃虧的是業主。此外,“物業手里握著債務權,比如說小區有50%的業主繳費,物業只提供50%的服務,但是一旦物業撤出,把拖欠物業費的業主告了,可以收回欠繳的50%費用。這50%的錢,就全部變成物業的利潤點了?!笔艽擞绊?,小區環境下降房價低迷,都是業主的損失。

            爭議三

            物業該向街道還是業主負責?

            “如果不是當初跟街道簽了5年合同,我真不想干了”,王經理說,物業公司需要負責的對象是街道、居委會。

            王經理表示,自己的公司屬于“私企”,“真想走,誰也攔不住我?!钡撬矎娬{,公司暫時不會撤離,必須要回欠繳的物業費?!扒肺疫@五六十萬元怎么辦?那都是我的錢,我不要回來,是不會撤的?!?/span>

            解讀


            物業必須對業主負責“這肯定不對,物業公司必須向業主負責,收的錢是業主的。他們要是向街道負責,怎么不找街道去要錢?”路軍港說。路軍港認為必須明確,物業費是全體業主的錢,包括小區里的燈箱、電梯廣告等公共收益,其實都是全體業主的錢。

            解決的辦法倒也不復雜,路軍港建議嘗試“酬金制”,用物業費和公共收益的固定比例,作為物業公司的酬金,其余管理費用開銷全部透明公示?!拔飿I是業主雇來的,只拿酬金,業主們決定物業費的去向,對物業不滿意,可以解雇?!?/span>

            本報記者 孫毅 D175

          netease 本文來源:北京晚


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